Buy to Let Mortgage

英國的一般的銀行房屋貸款分為下面三種：

• 首購自用住宅貸款 (FTB: First Time Buyer)


• 一般自用住宅貸款


• 「包租公」住宅貸款 (BTL: Buy to Let)
  

FTB 和一般的自用住宅貸款，貸款成數可以到 85% 到 90%；「包租公」(BTL) 住宅貸款，最多只到 60%。也就是說，包租公想買房投資，最少得拿出 40% 的自備款。「包租公」(BTL)貸款利率也比自用住宅貸款利率要高。

英國的房屋登記似乎沒有像台灣一樣，要向政府登記為自用住宅之用。但是如果想要申請首購或一般自用住宅貸款，在貸款人跟銀行的合約上，必須聲明房屋係作為自用住宅之用。如果買來以後出租給別人，不論是分租或是整戶出租，都算是違約。可能會依合約被罰款，或被銀行要求立即償還所有貸款，強制轉為「包租公」(BTL) 貸款，甚至被銀行法拍。

投資客想申請「包租公」(BTL) 貸款也沒那麼容易。基本上銀行會把投資客當作企業經營者評估，投資標的的租金收入是核貸的關鍵因素。因此，投資客必須有「營運計畫」，說明未來打算收多少租金、每個月花多少錢維護和管理所購買的房屋、在房屋未出租期間，投資客如何負擔每個月還款本金和利息，還有如何以租金收入償還銀行貸款 ，例如通常會要求每月租金收入至少要在利息收入的 125% 以上；銀行也會以當地的房價和租金水準評估房東的「營運計畫」是否合理。 英國政府對於房東的法律要求也很高，要買包租公(BTL)保險，定期維護水電瓦斯，還要出具水電瓦斯安全無疑的證明。

跟台灣的銀行相較之下，英國的銀行非常注意對於貸款人的還款能力。貸款購買自用住宅的，銀行放款最多不會超過貸款人年薪的 3 倍到 4 倍；在最近經濟衰退、失業率大幅上升的情況下，有些銀行還會要求貸款人每個月提供薪資條，證明還在職且有還款能力。對於投資客，，除了貸款金額一樣不能超過年收入 3 倍 (如果還有其他貸款未清償會更低)，也要證明來自所購買房屋的租金收入，足以支應維護管理房屋的支出和銀行貸款。

台灣的銀行放款，一直過於偏重擔保品(房屋)的價值。在房屋和土地價格持續上升的狀況下，投資客賺到價差，也有錢可以提前償還貸款。皆大歡喜。可是如果房價下跌，運用人頭戶購買的投資客斷頭，銀行拿到的只是一堆市價低於貸款的房屋，賠一屁股。

如果台灣的銀行承作房屋貸款，是按照英國的方式分為上面三種，並限制放款不得超過貸款人年薪的 4 倍，投資客就不會像現在這樣有這麼多的「發揮空間」。基本上以台灣的租金水準，不可能負擔的起銀行貸款；以年租金收入換算的租金收入報酬率，一直都比貸款利率低。更不用說不可能一整年 12 個月都租得出去。投資客申請「包租公」(BTL) 貸款，就不可能過關。

就算投資客不在乎租金收入，申辦自用住宅貸款買來閒置轉差價。在台灣的戶籍登記制度下，登記為自用住宅必須要有直系親屬把戶籍登記在房屋內。父母和配偶的父母、成年子女，一個投資客能有多少的直系親屬可以用？就算用人頭申辦自用住宅貸款，在辦理貸款時，人頭的年收入也會影響貸款的額度。

如果申請自用住宅貸款，登記為自用住宅，但是私下出租使用？這就要靠銀行持續追蹤房屋的狀況了。不過台灣的銀行都把貸款當「當鋪」來經營，只要擔保品價值超過貸款，就不怎麼管的情況下，就很難說了。但是能登記為自用住宅的房屋有限，投資客或多或少還是會受到限制。