Affordable? Housing

先不講倫敦的好野人，一般受薪階級好了

。英國銀行房貸，最多貸款到年薪的 3 到 4 倍，還要 10% to 15% 的頭期款。

大學畢業生，倫敦的薪水比較高，假設年薪三萬英鎊，可以買到 30,000*3.5/0.85=123,529，大概 12 萬英鎊的 One-bedroom flat，房間裡面有一間臥室、客廳、廚房和一個衛浴，室內空間會比台灣的小套房大。價格大約新台幣 6 百萬。

工作幾年以後結婚了，假設夫妻年薪都在四萬英鎊左右，通常會買 80,000*3.5/.85=329,411，大約 30 萬英鎊的 Two-bedroom flat，有兩間臥室，客廳、廚房和一或兩個衛浴，室內空間大概在 20 到 30 坪之間。價格以新台幣換算大約一千五百萬。

有小孩以後，通常會搬到郊區的 House，獨棟的「別墅」，前後有花園，價格通常也在 30 萬英鎊以上，看大小還有房間數。

以上所有的公寓和「別墅」，都在往市區交通時間 45 分鐘的距離內。一般來說大概走路加等車 10 到 15 分鐘，搭車(火車、捷運或公車)加上轉車 20 到 30 分鐘，離開車站再走10 到 15 分鐘到上班地點。

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台灣的大學畢業生，假設在台北，月薪三萬，年薪 40 萬，以英國的房貸標準，可以買 40*3.5/.85= 164,705，大概 160 萬的「套房」。

工作幾年結婚了，假設夫妻加起來年薪 100 萬，可以買 100*3.5/.85 = 411,764， 大概 400 萬的兩房公寓。

有小孩以後，在距離市區交通時間 45 分鐘以內的距離，買六百萬以內的「別墅」。

請問以上有沒有可能發生在台北？距離市區交通時間 45 分鐘以內的地區？

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台北市或台北縣當然還有這種價格的舊公寓，只不過市區的屋況比較不好；郊區屋況比較好的，數量上也談不是「主流」。但是在倫敦，這上述這些價格的房子，是市場上的主流，市場上絕大多數的產品都是這些，狀況也不會太差。

不可能的原因除了房價以外，還有都市規劃和交通建設。台北市區搭捷運或火車 20 分鐘(假設扣掉市區轉車時間)可以到的地方？淡水線、中和線捷運班次比較密集，但是房價已經很貴，不在上面講的合理範圍內了。還在蓋的新莊線沿線房價也早超過了。台鐵沿線的話可能還有機會，但是房屋的數量還談不上是市區主流。而且倫敦通勤電車路線很多，不像台北只有一條鐵路，通勤範圍只能在這一條鐵路沿線步行範圍內。在倫敦，在同一個郊區火車站，有到不同市區火車站的火車，通勤範圍擴大很多。用比喻的方式來說，在樹林火車站搭車，不是只能到台北火車站或松山而已，還可以直接搭到北投、三重或新店，不用轉車。

還有一點要說的是，以上所講的公寓(flat)，很少是大樓。倫敦很少大樓。像台灣這麼多大樓，棟距又超近，客廳看出去可以看別人的客廳，對他們來說是相當不可思議的。

Buy to Let Mortgage

英國的一般的銀行房屋貸款分為下面三種：

• 首購自用住宅貸款 (FTB: First Time Buyer)


• 一般自用住宅貸款


• 「包租公」住宅貸款 (BTL: Buy to Let)
  

FTB 和一般的自用住宅貸款，貸款成數可以到 85% 到 90%；「包租公」(BTL) 住宅貸款，最多只到 60%。也就是說，包租公想買房投資，最少得拿出 40% 的自備款。「包租公」(BTL)貸款利率也比自用住宅貸款利率要高。

英國的房屋登記似乎沒有像台灣一樣，要向政府登記為自用住宅之用。但是如果想要申請首購或一般自用住宅貸款，在貸款人跟銀行的合約上，必須聲明房屋係作為自用住宅之用。如果買來以後出租給別人，不論是分租或是整戶出租，都算是違約。可能會依合約被罰款，或被銀行要求立即償還所有貸款，強制轉為「包租公」(BTL) 貸款，甚至被銀行法拍。

投資客想申請「包租公」(BTL) 貸款也沒那麼容易。基本上銀行會把投資客當作企業經營者評估，投資標的的租金收入是核貸的關鍵因素。因此，投資客必須有「營運計畫」，說明未來打算收多少租金、每個月花多少錢維護和管理所購買的房屋、在房屋未出租期間，投資客如何負擔每個月還款本金和利息，還有如何以租金收入償還銀行貸款 ，例如通常會要求每月租金收入至少要在利息收入的 125% 以上；銀行也會以當地的房價和租金水準評估房東的「營運計畫」是否合理。 英國政府對於房東的法律要求也很高，要買包租公(BTL)保險，定期維護水電瓦斯，還要出具水電瓦斯安全無疑的證明。

跟台灣的銀行相較之下，英國的銀行非常注意對於貸款人的還款能力。貸款購買自用住宅的，銀行放款最多不會超過貸款人年薪的 3 倍到 4 倍；在最近經濟衰退、失業率大幅上升的情況下，有些銀行還會要求貸款人每個月提供薪資條，證明還在職且有還款能力。對於投資客，，除了貸款金額一樣不能超過年收入 3 倍 (如果還有其他貸款未清償會更低)，也要證明來自所購買房屋的租金收入，足以支應維護管理房屋的支出和銀行貸款。

台灣的銀行放款，一直過於偏重擔保品(房屋)的價值。在房屋和土地價格持續上升的狀況下，投資客賺到價差，也有錢可以提前償還貸款。皆大歡喜。可是如果房價下跌，運用人頭戶購買的投資客斷頭，銀行拿到的只是一堆市價低於貸款的房屋，賠一屁股。

如果台灣的銀行承作房屋貸款，是按照英國的方式分為上面三種，並限制放款不得超過貸款人年薪的 4 倍，投資客就不會像現在這樣有這麼多的「發揮空間」。基本上以台灣的租金水準，不可能負擔的起銀行貸款；以年租金收入換算的租金收入報酬率，一直都比貸款利率低。更不用說不可能一整年 12 個月都租得出去。投資客申請「包租公」(BTL) 貸款，就不可能過關。

就算投資客不在乎租金收入，申辦自用住宅貸款買來閒置轉差價。在台灣的戶籍登記制度下，登記為自用住宅必須要有直系親屬把戶籍登記在房屋內。父母和配偶的父母、成年子女，一個投資客能有多少的直系親屬可以用？就算用人頭申辦自用住宅貸款，在辦理貸款時，人頭的年收入也會影響貸款的額度。

如果申請自用住宅貸款，登記為自用住宅，但是私下出租使用？這就要靠銀行持續追蹤房屋的狀況了。不過台灣的銀行都把貸款當「當鋪」來經營，只要擔保品價值超過貸款，就不怎麼管的情況下，就很難說了。但是能登記為自用住宅的房屋有限，投資客或多或少還是會受到限制。

不動產交易價格 將透明化

不知道未來要求仲介提供交易價格算不算登載公文書。但是如果這算是公文書的話，作假會觸犯刑法第 214 條「使公務員登載不實罪」:

「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金」

作假申報是要坐牢的！

最好的方法是規定要求買賣雙方於移轉登記時，申報交易價格並提供契約影本。這樣買賣雙方都有法律責任誠實申報。

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不動產交易價格 將透明化


自由時報╱自由時報 2010-01-09 06:00 〔記者林美芬、黃宣弼／台北報導〕根據最新出爐的不動產經紀業管理條例修正草案，未來透過不動產經紀人買賣交易成功的案件，都會登錄到相關單位的資料庫中，建立透明的不動產交易資訊，也就是，若修法成功，台灣不動產交易價格將全面透明化，建立台灣不動產交易的新里程碑。

內政部地政司昨舉辦不動產經紀業管理條例修正草案公聽會，希望將來所有房地產交易，都能將成交案件資訊登錄至政府的不動產資訊系統，以促進房價資訊透明化，公聽會由地政司長羅光宗主持，全台房仲公會、代銷公會及建築開發公會都派員出席，各個有備而來，群起反對這項交易資訊公開化的修法。

業者指出，不動產交易的個別差異性大，沒有標準價格，很可能登錄了一些假資料，引發更多錯誤訊息，且不動產經紀業者無權透露客戶的財產訊息，尤其是代銷業者，只是受建商委託而銷售，資訊擁有者是建商而非代銷，卻要代銷填價格資料，讓代銷及房仲都有難以承受的道德壓力。

業者︰恐涉個資保密爭議

與會的不動產業者更認為，國人對購置不動產認為屬重要隱私，如強制業者提供或登錄成交價格，恐引致個人資料保密爭議，易造成當事人不安，且買方在交易價格方面通常會比低不比高，將影響賣方權益及經紀業銷售上的困難度，因此反對立法強制規範；並公開向羅光宗嗆聲，如果硬要通過這項修法版本，當中絕對沒有業者的贊同部分，他們不會為這個版本背書。

而與會的玄奘大學財金系副教授花敬群表示，房地產價格不透明，不僅對消費者沒有保障，對銀行端來說，也會擔心貸款額度高於擔保品的價值；另外消費者疑慮降低，能加快交易速度，等於也降低了業者的成本，應可創造消費者與業者雙贏的局面。

與會學者的說法，並不能獲得業者認同，業者搶著發言，反對這項修法草案內容。

即使業者同聲反對，但羅光宗在會後受訪時表示，這項草案溝通很久了，業者態度一向強硬反對，但消費者的保護還是要兼顧，地政司除了繼續溝通之外，原有修正草案版本還是會送到行政院審議，但在條文文字上會做部分修正，以求更圓滿。

地政司與業者對立的條文重點，就是修正條文第四章有關業務及責任的部分，經營仲介業務者，應在委託案件成交後十五日內，向中央主管機關或其委託之機關（構）或團體辦理資訊登錄，以建立不動產資訊系統，經營代銷業務者，應於委託代銷契約屆滿十五日內，將成交案件依前項規定辦理資訊登錄。

Find sold house prices in your area

英國房屋交易，產權移轉登記時，必須向地政機關申報交易價格。

不動產說明書裡，賣方必須註明前次買進時間及價格。亂寫會有法律責任。

英格蘭 (England) 的房屋交易價格沒有在地政機關 (Land Regitry) 的網站公開，不過很多房屋網站都向地政機關買使用執照，所以上網站就可以查。只要在網站上輸入你家的郵遞區號，就可以看到你那條街上，那個門牌號碼什麼時間賣掉，用多少錢賣掉：

http://www.nethouseprices.com/index.php

蘇格蘭 (Scotland) 的地政機關 (Registers of Scotland) 則有公開房價，一樣輸入自家的郵遞區號或地址，就可以到看那條街上所有房屋在查詢期間內出售的價格和日期，連門牌號碼都有：

http://www.ros.gov.uk/

BBC 網站上可以查到各城市鄉鎮每季的平均房價和交易件數：

http://news.bbc.co.uk/1/shared/spl/hi/in_depth/uk_house_prices/html/houses.stm

大概只有台灣最不透明吧！

How much will you pay to live in a castle?

上圖中像古堡的建築物，是 1870 年興建的愛丁堡皇家醫院 (Royal Infirmary Edinburgh)。RIE 搬遷到愛丁堡郊區以後，這些舊病房就被開發商買下來，改建成高級住宅和辦公室。外觀看起來就是非常漂亮的古建築物，裡面卻是全新的現代化設備。兩房的公寓，網站上開價要 37 萬到 50 萬英鎊之間，大概是新台幣 1850 萬到 2500 萬之間。

英國市區公寓主要都是兩房，如果有超過兩房以上的需求，大概都會搬到郊區買獨棟的 House。這個地段非常的好，往南五百公尺有一個大安森林公園兩倍大的超大公園，從窗戶看出去就可以看到，中間除了樹林沒有其他建築物；往北不到五百公尺，就是愛丁堡最熱鬧的觀光景點 Edinburgh Castle 和 Royal Mile 和百貨公司商店區 Princes Street。如果這個案子擺到台北，大概建商會開價每坪三百萬吧！

這個房子每坪大概多貴？以這個開價 43 萬英鎊的兩房公寓來看。每個房間，包括廚房和客廳，都有標示室內的尺寸，完全不含雨遮、公設和水泥牆，計算出來的淨室內面積，是 17.1 坪。以淨室內面積來算，每坪大概是台幣 126 萬。如果按台灣的算法，假設公設加上雨遮加上水泥牆壁的厚度有 40%，那「銷售面積」就是 28.4 坪，每坪價格是台幣 75 萬。貴嗎？

這個建案地點好，建築物又是百年古蹟，價格以台北的標準來講又不貴，英國人的年收入又比台灣人高，大學一畢業年薪至少百萬台幣 (2 萬英鎊)，應該賣得很好吧？

錯了，賣得很差。這個價錢對英國人來說，非常非常的貴。英國的房屋買賣，通常要 10% 到 15 % 的頭期款，剩下的部分貸款。不過這裏的銀行貸款遠比台灣謹慎，貸款的額度和房屋的價值雖然有關，但是絕對不會超過年薪的 3.5 倍到 4 倍。一般剛畢業開始工作沒幾年的人，年薪通常不會超過 3 萬英鎊，購買的住宅也不會超過 10 萬磅；結婚以後生了小孩，考慮要買的人，才負擔得起 20 萬英鎊的房子。不過有能力出得起 30 萬英鎊的人，大多數都直接搬去郊區買獨棟的 House，不會考慮在市區買間又貴又小的公寓。

前幾年開發商還跑去北京，打算把這些英國人不想買的房子，賣給愛炒房地產的中國人。

Home Information Pack

英國對於不動產交易資訊，也有跟台灣「不動產說明書」類似的規定，稱之為 Home Information Pack：

1. 除了少數類型之交易外，無論其是否經由仲介交易，所有「住宅」出售時均需備妥 Home Information Pack；
2. Home Information Pack 自房屋開始公開銷售日起生效；
3. 有興趣的買方可向仲介或賣方索取 Home Information Pack ，賣方或仲介可免費或酌量收取影印及郵寄等費用，但不得拒絕提供；Home Information Pack 應於有興趣之買方提出要求內 14 天內提供；除非賣方認為買方1)無足夠財力購買此住宅、2)並非確實對此住宅有購買意願或3)買方並非賣方願意交易之對象。如果買方認為受到歧視或理由不夠充分，可以向當地 trading office (類似公平交易委員會)申訴。

還沒有看 Home Information Pack 的內容，與內政部訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」是否有所不同(因為 www.direct.gov.uk 上面的 Sample Home Information Pack 就長達 60 幾頁；內政部地政司的「不動產說明書應記載及不得記載事項」也不過就兩頁而已」)。但就這幾點來看，英國的買方受到更多的保護：至少在簽約之前，就可以看到不動產說明書，而且還可以帶回去研究；而仲介或賣方也沒有理由拒絕提供。